Prognose verwacht resultaat grondexploitaties

De bouwgronden in exploitatie (BIE) van de gemeente Gorinchem betreffen 3 grondexploitatiecomplexen woningbouw en 2 grondexploitatiecomplexen bedrijventerrein. Naast de gemeentelijke grondexploitaties is er de grondexploitatie Hoog Dalem, die in de CV Hoog Dalem is ondergebracht. Een korte toelichting hierop is opgenomen in de paragraaf “Verbonden partijen”.

* resultaten op eindwaarde (EW) op netto contante waarde (NCW) 1-1-2022 gebracht om resultaten te vergelijken en op te tellen

Ontwikkeling resultaat grondexploitaties op hoofdlijnen

Algemeen
Het BBV is leidend voor de financiële verwerking van de grondexploitaties. De gemeentelijke grondexploitaties zijn geactualiseerd per prijspeildatum 1-1-2022 en boekwaarde datum 31-12-2021. Om de jaarlijkse herziening uit te voeren zijn de parameters en grondprijzen geactualiseerd en zijn nog te realiseren kosten- en opbrengstenbudgetten beoordeeld in relatie tot gerealiseerde kosten en opbrengsten en de voortgang van de projecten. De belangrijkste afwijkingen ten opzichte van vorig jaar zijn (i) een lagere rente, (ii) een hogere opbrengstenindex en (iii) een hogere kostenindex. De lage rente volgt uit de verlaging van de gemeentelijke rente, die vanwege herfinanciering van aflopende langlopende leningen tegen gunstigere voorwaarden nog steeds daalt. De opbrengstenstijging en kostenstijging zijn naar boven bijgesteld gezien de economische groei over 2021 en het verwachte geleidelijke herstel in de komende jaren. Door wijziging van de parameters en verlaging van de rekenrente is het geconsolideerde resultaat van het MPG 2022 € 0,9 mln. positiever ten opzichte van het MPG 2021. Conform de BBV wordt een tussentijdse winstneming als kostenpost aan de boekwaarde toegevoegd. Dit resulteert in een negatiever resultaat voor de winstgevende grondexploitaties. In 2021 is in totaal een tussentijdse winst genomen van € 1,85 mln. Door het verwerken van de tussentijdse winst conform de BBV laat het resultaat een afname zien van € 0,95 mln. (contante waarde). Per grondexploitatiecomplex worden hiernavolgend de belangrijkste mutaties aangegeven. Voor een gedetailleerde analyse van de mutaties wordt verwezen naar het MPG 2022.

Groote Haar
Het negatieve financiële resultaat van deze grondexploitatie is per saldo afgenomen met € 1,0 mln. De verliesvoorziening is met dit bedrag verlaagd. De verlaging van het rentepercentage van 1,02% naar 0,94% en hogere opbrengstenstijging hebben een positief effect op het resultaat van de grondexploitatie. Daartegenover staat de actualisatie van de raming van civieltechnische kosten op basis van vastgestelde gemeentelijke parameters, wat heeft geresulteerd in een verhoging van dit kostenbudget.

Mollenburg
Het negatieve financiële resultaat van deze grondexploitatie is per saldo afgenomen met € 40.000. De verliesvoorziening is met dit bedrag verlaagd. De verbetering van het resultaat is het gevolg door het opschuiven van de eindwaardedatum met een jaar.

Oost II
Vanwege het strikte uitgiftebeleid is de grondexploitatie met een jaar verlengd tot en met 31-12-2023. De verwachting is dat zowel in 2022 als 2023 de resterende bedrijfskavels verkocht worden. Het nadelig verschil van € 0,3 mln. tussen 2020 en 2021 wordt met name verklaard door de bijstelling van de m² grondprijs voor de reststrook en extra plankosten. Een jaar langere looptijd van het project en extra nazorg bij verkoop resulteren in meer plankosten.

Lingewijk Noord
Het resultaat van de grondexploitatie is nagenoeg gelijk gebleven ( - € 69.000). In 2021 is de laatste grond voor woningbouw uitgegeven. De verwachting was dat de grond over twee jaar afgenomen zou worden. Door de volledige afname in 2021 zijn risico's met betrekking tot de opbrengsten niet meer aanwezig. Daarnaast zijn, gelet op de spoedige voortgang van het project, de budgetten van de plankosten naar beneden bijgesteld. De andere kant van een eerdere afname is dat er geen indexatie over de grondprijs gerealiseerd wordt. Dit heeft een negatief effect op het resultaat. In totaal resulteert dit in een nagenoeg gelijk resultaat.

Kleine Haarsekade
Door vertraging in de grondlevering is de einddatum van het project met een jaar verlengd. Het extra jaar en extra gesprekken over de grondverkoop resulteren in meer plankosten. Dit resulteert in een vermindering van het resultaat met € 11.000. De verwachting is dat de twee laatste kavels in het eerste kwartaal van 2022 geleverd worden.

Verbonden partij Hoog Dalem
Voor het realiseren van de gebiedsontwikkeling Hoog Dalem participeert de gemeente Gorinchem voor 50% in de grondexploitatie Hoog Dalem. Het resultaat van deze grondexploitatie blijft nagenoeg onveranderd ten opzichte van jaarrekening 2020. De geprognosticeerde grondverkopen in 2021 in deelgebied Noord hebben plaatsgevonden. In 2021 is daarnaast de grond geleverd voor de kerk in het Middengebied. Hiermee is alle grond voor het noordelijk gebied en voorzieningengebied geleverd. Verder is de grond voor het eerste woonveld (40 woningen) en 5 zelfbouwkavels uit het middengebied geleverd. De prognose is dat in 2022 de grond voor twee woonvelden wordt geleverd (77 woningen) en 22 zelfbouwkavels. Risico's voor de gemeente die gerelateerd zijn aan de deelname in de verbonden partij Hoog Dalem beperken zich dan ook tot de realisatie van de woningbouw in het Middengebied. De risico's staan toegelicht in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing. Een verdere uiteenzetting van Hoog Dalem C.V. is onderdeel van de paragraaf Verbonden Partijen.