Prognose verwacht resultaat grondexploitaties

De bouwgronden in exploitatie (BIE) van de gemeente Gorinchem betreffen 3 grondexploitatiecomplexen woningbouw en 2 grondexploitatiecomplexen bedrijventerrein. Naast de gemeentelijke grondexploitaties is er de grondexploitatie Hoog Dalem, die in de CV Hoog Dalem is ondergebracht. Een korte toelichting hierop is opgenomen in de paragraaf “Verbonden partijen”.

Prognose resultaat BIE (bedragen x € 1.000)

Einddatum

Resultaat EW

Mutatie EW t.o.v. jaarrekening 2019

Resultaat NCW 31-12-2020

Mutatie NCW t.o.v. jaarrekening 2019*

Verliesgevende projecten

Groote Haar

31-12-2040

-8.950

1.775

-6.023

1.194

Mollenburg

31-12-2022

-11.390

487

-10.947

467

Winstgevende projecten

Oost II

31-12-2022

1.355

-1.010

1.302

-971

Lingewijk Noord

31-12-2023

3.013

1.984

2.839

1.869

Kleine Haarsekade

31-12-2021

154

17

151

16

Verbonden partijen

Hoog Dalem (50% aandeel)

31-12-2025

51

4

46

3

Totaal

3.256

-12.632

2.580

* resultaten op eindwaarde (EW) op netto contante waarde (NCW) 1-1-2021 gebracht om resultaten te vergelijken en op te tellen.

Ontwikkeling resultaat grondexploitaties op hoofdlijnen

Algemeen
Het BBV is leidend voor de financiële verwerking van de grondexploitaties. De gemeentelijke grondexploitaties zijn geactualiseerd per prijspeildatum 1-1-2021 en boekwaarde datum 31-12-2020. Om de jaarlijkse herziening uit te voeren zijn de parameters en grondprijzen geactualiseerd en zijn nog te realiseren kosten- en opbrengstenbudgetten beoordeeld in relatie tot gerealiseerde kosten en opbrengsten en de voortgang van de projecten. De belangrijkste afwijkingen ten opzichte van vorig jaar zijn (i) een lagere rente, (ii) een lagere opbrengstenindex en (iii) een lagere kostenindex. Daarnaast is er het effect van de boven verwachting positief uitvallende gunning van bouwrijpe grond voor de realisatie van 64 woningen in Lingewijk Noord. De lage rente volgt uit de verlaging van de gemeentelijke rente, die vanwege herfinanciering van aflopende langlopende leningen tegen gunstigere voorwaarden nog steeds daalt. De opbrengstenstijging en kostenstijging zijn naar beneden bijgesteld gezien de economische krimp over 2020 en het verwachte geleidelijke herstel in de komende jaren door de uitwerking van de coronacrisis. De programmering van de uitgifte van woningbouw en bedrijventerreinen is ten opzichte van de vorige jaarrekening onveranderd. Door de genoemde aanpassingen is het verwachte resultaat van de grondexploitaties op netto contante waarde 1-1-2021 verbeterd met € 2,6 mln.

Per grondexploitatiecomplex worden hiernavolgend de belangrijkste mutaties aangegeven. Voor een gedetailleerde analyse van de mutaties wordt verwezen naar het MPG 2021.

Groote Haar
Het negatieve financiële resultaat van deze grondexploitatie is per saldo afgenomen met € 1,2 mln. De verliesvoorziening is met dit bedrag verlaagd. De verlaging van het rentepercentage van 1,34% naar 1,02% heeft een positief effect op het resultaat van de grondexploitatie. Daartegenover staat de actualisatie van de raming van civieltechnische kosten op basis van het in 2020 definitief vastgestelde stedenbouwkundig plan, wat heeft geresulteerd in een verhoging van dit kostenbudget.

Mollenburg
Het negatieve financiële resultaat van deze grondexploitatie is per saldo afgenomen met € 0,5 mln. De verliesvoorziening is met dit bedrag verlaagd. De verbetering is het gevolg van een actualisatie van de kosten van bouwrijp en woonrijp maken. Daarnaast zijn de grondprijzen voor de nog te verkopen vrije kavels geactualiseerd naar aanleiding van de gerealiseerde verkopen in 2020. Deze vallen enigszins hoger uit dan eerder begroot. De renteverlaging leidt tot een voordelig financieel effect.

Oost II
Het nadelig verschil van € 0,9 mln. tussen 2019 en 2020 wordt met name verklaard door de tussentijdse winstneming in 2020 van € 0,8 mln. De tussentijdse winstneming is een kostenpost onder de BBV. Verder wordt vanwege het strikte uitgiftebeleid de grondexploitatie met 1 jaar verlengd tot en met 31-12-2022. De verwachting is dat zowel in 2021 als 2022 de resterende bedrijfskavels verkocht worden.

Lingewijk Noord
Het resultaat van de grondexploitatie verbetert met € 2 mln. Dit is een verbetering inclusief een winstneming over 2020 van bijna € 1 mln. Het hogere resultaat komt hoofdzakelijk (€ 2,6 mln.) door de verwachte hogere grondopbrengst die volgt uit de gunning van de locatie Voormalig speeltuinterrein (64 woningen). Daarnaast leidt de actualisatie van de civieltechnische ramingen tot een verlaging van dit kostenbudget. Aan de andere kant stijgen de kosten door de tussentijdse winstneming in 2020. In totaal resulteert dit in een verbetering van het resultaat.

Kleine Haarsekade
Door een lagere civiele raming verbetert het resultaat van de grondexploitatie met € 19.000. De planning was dat het project in 2020 afgesloten kon worden maar ondanks diverse overleggen en verschillende strategieën zijn de laatste 2 kavels niet in 2020 verkocht.

Verbonden partij Hoog Dalem
Voor het realiseren van de gebiedsontwikkeling Hoog Dalem participeert de gemeente Gorinchem voor 50% in de grondexploitatie Hoog Dalem. Het resultaat van deze grondexploitatie blijft nagenoeg onveranderd ten opzichte van jaarrekening 2019. De geprognosticeerde grondverkopen in 2020 in deelgebied Noord hebben plaatsgevonden. De verwachting is dat de realisatie en de gronduitgifte in het restant (35 woningen) van deelgebied Noord eveneens volgens planning verloopt. In 2020 zijn daarnaast de gronden geleverd voor de gastenhuizen, 84 zorgappartementen en school, inclusief sportveld in het Middengebied. Wat resteert is de realisatie van woningbouw in het Middengebied. De planning is om vanaf 2021 in 5 jaar tijd de grond uit te geven voor realisatie van 336 woningen. De verkoop van het eerste deelgebied voor projectmatige woningbouw in het Middengebied is begin 2021 in de verkoop gegaan. De hiervoor benodigde wijziging van het bestemmingsplan is begin 2021 onherroepelijk geworden. Risico's voor de gemeente die gerelateerd zijn aan de deelname in de verbonden partij Hoog Dalem beperken zich dan ook tot de realisatie van de woningbouw in het Middengebied. De risico's staan toegelicht in de paragraaf Weerstandsvermogen en risicobeheersing. Een verdere uiteenzetting van Hoog Dalem C.V. is onderdeel van de paragraaf Verbonden Partijen.